Оспаривание кадастровой стоимости коммерческой недвижимости

Стоимость услуг от 30 000 руб.
Срок выполнения работ от 3 дней.

Схема работы


Оспаривание кадастровой стоимости коммерческой недвижимостиФедеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ
«О государственном кадастре недвижимости» в Российской Федерации регламентирует кадастровый учет недвижимого имущества (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства и земельных участков) в государственном кадастре недвижимости, содержащем сведения об объектах недвижимости.

С 1 января 2014 года вступили в действие поправки к Налоговому кодексу Российской Федерации на основании Федерального закона от 02.11.2013 № 307-ФЗ.
В результате данных поправок налог на отдельные объекты недвижимого имущества юридических лиц с 2014 года будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости недвижимости.

Согласно статье 378.2 Налогового кодекса РФ к отдельным объектам недвижимого имущества относится следующая коммерческая недвижимость: административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания; объекты налогооблагаемых объектов.

Кадастровая оценка используется и при установлении арендной платы за государственную и муниципальную собственность, а в случае её выкупа — при расчёте цены отчуждения.
Заявленная кадастровая стоимость коммерческой недвижимости расходится с недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства; жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Расчёт налога на недвижимость, производится исходя из кадастровой стоимости реальной рыночной стоимостью, это может повлечь за собой повышение налогов на объекты недвижимости, а также рост ставок по аренде.

Таким образом, переоценка и оспаривание стоимости коммерческой недвижимости может быть полезны для собственника или арендатора, так как перерасчёт стоимости объектов влияет на пересмотр налоговых и арендных ставок, что существенно снижает нагрузки по регулярным выплатам.

Массовая кадастровая оценка, результаты которой и заносятся в реестр, не учитывает массу деталей и индивидуальных особенностей объектов недвижимости, что и отражается на расчётах стоимости. Когда же проводится независимая оценка, профессиональные оценщики принимают во внимание абсолютно все нюансы и особенности конкретных объектов, и результаты расчёта реальной рыночной стоимости являются максимально объективными.

Результаты, полученные при независимой оценке, отражаются в соответствующем отчёте, который передаётся заказчику и в дальнейшем может быть представлен в кадастровую палату или в Верховный суд, в зависимости от того, в каком порядке проводится оспаривание кадастровой стоимости недвижимости.

Налог на имущество организаций

Напомним, еще 30 октября 2014 года Госсовет РТ принял Закон N 81-ЗРТ «О внесении изменений в Закон РТ «О налоге на имущество организаций».
После вступления в силу данного закона (с 2015 года) налог на имущество в отношении отдельных объектов будет исчисляться с кадастровой стоимости.

Законом РТ определено, какие именно объекты попадут под такое налогообложение. Из всего перечня объектов, установленных пунктом 1 статьи 378.2 НК РФ, татарстанские законодатели решили облагать налогом кадастровую стоимость только в отношении торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 3000 кв.м и помещений в них, расположенных на территориях населенных пунктов с численностью населения более 145 000 человек.

Напомним, что определение торгового центра (комплекса) дано в пункте 4 статьи 378.2 НК РФ.
В целях этой статьи торговым центром (комплексом) признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий:

1) Здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;

2) Здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания

При этом:

— Здание (строение, сооружение) считается предназначенным для использования в целях размещения торговых объектов, объектов общепита и/или бытового обслуживания, если назначение помещений общей площадью не менее 20% общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии с кадастровыми паспортами или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов, объектов общепита и/или бытового обслуживания;

— Фактическим использованием здания (строения, сооружения) в целях размещения торговых объектов, объектов общепита и/или бытового обслуживания признается использование не менее 20% его общей площади для указанных объектов.

Конкретный перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2015 год с указанием кадастровых номеров и адресов утвержден распоряжением Минземимущества Республики Татарстан от 27.11.2014 N 2611-р. Данный документ размещен на сайте министерства.
В перечень попали торговые комплексы, располагающиеся в Альметьевске, Казани, Набережных Челнах и Нижнекамске.

Незадолго до этого Минземимущество РТ издало распоряжение от 24.11.2014 N 2572-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости жилого и нежилого назначения (за исключением земельных участков), расположенных на территории Республики Татарстан». В нем можно найти информацию о кадастровой стоимости своего объекта.

Налоговая ставка в отношении данных объектов недвижимого имущества установлена в следующих размерах:

в 2015 году — 1,2%,
в 2016 году — 1,5%,
в 2017 году — 1,8%,
в 2018 году и последующие годы — 2%.

При этом никакие льготы по ним применяться не будут.

Напоминаем также, что с 2015 года юридические лица-собственники данных торговых комплексов и помещений в них будут уплачивать налог на имущество с их кадастровой стоимости, даже находясь на УСН или будучи плательщиками ЕНВД.

Кадастровую стоимость жилой и нежилой недвижимости также можно найти в вышеупомянутом распоряжении Минземимущества РТ от 24.11.2014 N 2572-р по кадастровому номеру.

Обратите также внимание, что ИП, применяющие УСН и ЕНВД, с 2015 года обязаны будут платить налог на имущество физлиц с принадлежащих им и используемых в предпринимательской деятельности торговых комплексов площадью более 3000 кв.м и помещений в них, включенных в перечень, утвержденный распоряжением Минземимущества РТ от 27.11.2014 N 2611-р.

Это связано с изменениями, внесенными Законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ в нормы статей 346.11 и 346.26 НК РФ, освобождавшие до последнего времени ИП на УСН и ЕНВД от уплаты налога на имущество физлиц в отношении всего имущества, используемого в предпринимательской деятельности.

Отметим также, что ИП в отношении указанных объектов недвижимости будут применять ставки, установленные для физлиц. То есть для объектов, расположенных в Казани, ставка составит 2%. Для сравнения – для организаций в 2015 году она составит 1,2%.
Напомним также, что льготы, установленные физлицам, в отношении указанной «деловой» недвижимости не применяются.

Для того чтобы снизить налоговую базу, можно провести процедуру оспаривания кадастровой стоимости коммерческой недвижимости, нежилых помещений.

На основании статьи 24.18 Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости (№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности») имеется два способа оспаривания кадастровой стоимости:

— в досудебном порядке (в комиссии);

— в судебном порядке (в суде общей юрисдикции).

Процедура оспаривания кадастровой стоимости в досудебном порядке состоит из следующих этапов:

— Бесплатный анализ экономической целесообразности оспаривания.

— Составление отчета об оценке.

В том случае, если полученная рыночная стоимость недвижимости отличается от кадастровой более чем на 30 % обязательно прохождение экспертизы Отчета в СРО.

У нас имеется большой опыт, позволяющий сделать качественный отчет об оценке рыночной стоимости и получить положительное экспертное заключение СРО.
Экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков подтверждает соответствие Отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности, Отчет об оценке рекомендуются, как достоверный и соответствующий статье 12 Закона об оценочной деятельности.

— Подача заявления в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

— Получение решения комиссии. При положительном решении новая кадастровая стоимость вносится в государственный кадастр недвижимости.

— При отрицательном решении комиссии подается исковое заявление в суд.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости в судебном порядке заключается в подаче искового заявления в суд.
В данном случае так же будет необходим Отчет об оценке, и как показывает судебная практика, практически всегда необходимо проведение экспертизы данного отчета в СРО (по закону она обязательна только для комиссии, но в противном случае истец рискует получить судебную экспертизу с непредсказуемым результатом). При этом, физическое лицо имеет выбор обратиться с заявлением либо в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, либо с исковым заявлением в суд; юридическое же лицо может подать заявление в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и только в случае отказа комиссии, с исковым заявлением в суд.

Документы, необходимые для подготовки Отчета об оценке недвижимого имущества в целях оспаривания его кадастровой стоимости:

— Правоустанавливающие документы;
— Кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества;
— Кадастровая справка о кадастровой стоимости.

Для того чтобы узнать кадастровую стоимость Вашего земельного участка, можно воспользоваться публичной кадастровой картой.

Для того чтобы бесплатно оценить целесообразность оспаривания достаточно отправить скан кадастрового паспорта на нашу почту  ako2004@yandex.ru

При снижении кадастровой стоимости на ваши объекты недвижимости вы сможете не только сэкономить значительные средства при оплате налога на недвижимость, но и снизить арендные платежи, в случае если вы арендуете земельные участки у государства.

Мы можем предложить своим клиентам осуществление оценки недвижимости, в том числе земельных участков, в соответствии с новыми требованиями как для целей обжалования кадастровой стоимости в комиссии так и в суде, с изготовлением отчетов в бумажной форме и в форме электронного документа подписанного усиленной квалифицированной цифровой подписью. При необходимости будет организована юридическая поддержка.

Мы имеем не только теоретический, но и исключительно положительный практический опыт в подобных судебных делах, занимаемся этим направлением практически с момента внесения соответствующих изменений в законодательство, что подтверждается решениями комиссии и судебными решениями.


Заполните форму и мы вам перезвоним

Ваше имя*

Номер телефона*

*-отмечены обязательные поля

×