Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Стоимость услуг от 20 000 руб.
Срок выполнения работ от 7 дней.

Схема работы


Что нужно знать при оспаривании кадастровой стоимости участка

Кадастровая стоимость недвижимого имущества устанавливается государством и влияет на многие финансовые вопросы, связанные с использованием недвижимости. Как правило кадастровая стоимость завышена. Пользователи и собственники недвижимости заинтересованы в реальной стоимости для:
Оспаривание кадастровой стоимости участка
— установления меньшего размер земельного налога
— определения меньшей выкупной цены за земельный участок при приобретении в собственность
— расчета меньшей арендной платы
— формирования меньшего размера налога на имущество организаций; иных ситуаций

В ближайшее время будут определять налог на квартиры, исходя из кадастровой стоимости, поэтому у собственников появится прямая заинтересованность в установлении адекватной кадастровой стоимости и на квартиры.
Бывают случаи, когда наоборот собственник заинтересован в увеличении кадастровой стоимости объекта недвижимости (в основном это связано с судебными спорами относительно прав на недвижимость).
Так или иначе, ставить вопрос об оспаривании кадастровой стоимости может заинтересованное лицо, которым может являться:

— собственник земельного участка
— арендатор земли
— собственник квартиры
— собственник нежилых зданий, сооружений, строений
— арендатор нежилых помещений

Как показывает практика, наиболее часто интерес оспаривания кадастровой стоимости недвижимости проявляется в отношении земельных участков. Поэтому мы подробнее расскажем все нюансы оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

Как определить необходимость оспаривания

Кадастровая стоимость изменяется раз в пять лет.
В каждом регионе оценку проводят свои оценочные организации, и ее результаты утверждаются постановлением главы субъекта РФ. В этом постановлении указываются категории земель и согласно географическому принципу (в зависимости от того или иного населенного пункта) устанавливается удельная единица кадастровой стоимости на один квадратный метр земли. Также указывается дата, с которой применяется новая кадастровая оценка. Чтобы подтвердить целесообразность оспаривания сначала необходимо узнать действующий размер кадастровой величины земельного участка. Это можно сделать:

— получив справку о кадастровой стоимости в кадастровой палате
— войдя на сайте росреестра в разделе «Публичная карта» (в поисковом поле ввести кадастровый номер земельного участка, после чего участок будет отображен на карте с описанием, в том числе с кадастровой стоимостью)
— рассчитав самостоятельно, сопоставляя сведения своего земельного участка (площадь, категория земель и место нахождения) с данными постановления губернатора об утверждении результатов кадастровой оценки.

Далее необходимо обратиться в оценочную компанию, где ориентировочно Вам скажут соответствует ли кадастровая стоимость земли рыночной или нет. После этого можно принимать решение о целесообразности оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

Способы оспаривания
В соответствии с законодательством существует два способа изменения:
оспаривание через комиссии по оценке
в судебном порядке

Забегая вперед скажем, что наиболее эффективным способом является обращение в суд, так как комиссии это тот же административный орган, который заинтересован в оставлении прежней кадастровой стоимости. Тем не менее, рассмотрим поподробнее указанные процедуры изменения стоимости земли.

Оспаривание в комиссии

В каждом регионе России создается специальная комиссия по оспариванию кадастровой стоимости. В указанную комиссию могут обращаться как юридические, так и физические лица – собственники или правообладатели недвижимости. Срок обращения — в течение пяти лет с момента утверждение результатов кадастровой оценки и до утверждения очередной оценки. Кадастровая стоимость земли оспаривается по двум основаниям:

— недостоверные сведения, учтенные при кадастровой оценке
— уравнивание кадастровой стоимости с рыночной стоимостью земли

Заявление подается в письменной форме. К нему прикладывается:

— нотариально заверенные документы на землю
— отчет оценщика подлинник
— отчет оценщика в форме электронного документа на 1 CD диске в 1 экземпляре
— положительное экспертное заключение (экспертиза) подтверждения стоимости отчета оценщика подлинник
— экспертиза подтверждения стоимости в форме электронного документа на 1 CD диске в 1 экземпляре
— сведения о недостоверных сведениях, использованных при кадастровой оценке
— кадастровая справка об объекте недвижимости

Заявление комиссией рассматривается в течение одного месяца.
По результатам работы комиссией может быть принято два альтернативных решения:

отклонить заявление
изменить кадастровую стоимость

После получения уведомления, в случае несогласия с решением комиссии, заявитель может обжаловать его в суд или непосредственно обратиться в суд с требованием об изменении кадастровой стоимости (не ссылаясь на решение комиссии).

Оспаривание в суде

Порядок оспаривания в суде не предусматривает обязательного предварительного обращения в комиссию по оценке. Прежде чем обратиться в суд необходимо оформить иск и приложить необходимые документы. Исковое заявление желательно подготовить с помощью квалифицированного юриста, так как при его составлении требуются знания процессуального законодательства и их несоблюдение может привести к проигрышу. В исковом заявлении обязательно необходимо указать:

— сведения о земельном участке (кадастровый номер, адрес, площадь и пр.)
— данные кадастровой стоимости (размер и дата внесения в кадастр)
— результаты рыночной стоимости объекта недвижимости (рыночная стоимость должна сильно разниться от кадастровой иначе в удовлетворении иска могут отказать, например, если рыночная стоимость отличается на 1-10 процентов, то шансов на выигрыш в суде мало)
— в чем конкретно заключается нарушение прав собственника или пользователя (высокий налог, арендная плата и пр.)

Исковым заявлением оспаривается именно стоимость и поэтому в просительной части иска указывается на необходимость установления рыночной стоимости вместо имеющейся кадастровой.

Важно знать, что оспаривать кадастровую стоимость необходимо не по состоянию на любое число, а именно на дату утверждения результатов кадастровой оценки постановлением главы субъекта РФ. Но имейте в виду, что все последствия изменения кадастровой стоимости начинают течь с даты принятия решения судом.

К исковому заявлению обязательно прилагается следующий пакет документов:

— государственная пошлина
— копии документов на недвижимость (свидетельство, правоустанавливающие документы, договор аренды (если не в собственности))
— копию отчета независимого оценщика о рыночной стоимости участка. Желательно чтобы оценка для оспаривания стоимости была выполнена известной в регионе организацией с солидной репутацией
— заключение экспертизы вышестоящей организацией оценщиков (саморегулирующей организацией). Можно такое заключение и не представлять, но тогда в суде необходимо назначать судебную экспертизу, которая будет намного дороже, займет уйму времени и ее результат может быть непредсказуем для истца. Поэтому рекомендуем заблаговременно сделать заключение, которое сам оценщик и организует, так как он состоит в саморегулирующей компании и у него должны быть налажены соответствующие связи справку о кадастровой стоимость недвижимости другие процессуальные документы, исходя из индивидуальности случая.

К участию в деле необходимо привлечь в качестве ответчика кадастровую палату, а в качестве третьих лиц: Росреестр, местную администрацию, комитет госимущества, земельный комитет и пр. Исковое заявление адресуется и направляется в областной (краевой, республиканский) суд. Раньше такие споры рассматривал арбитраж, с августа 2014 года подсудность изменилась.

В отличие от комиссии в суде оспаривается только сам размер кадастра, приравнивая его к уровню рыночной стоимости. Оспаривать стоимость на основании недостоверных сведений, использованных при оценке, нельзя.

Если оценка недвижимости проведена серьезной организацией и профессионально, то дело в основном выигрышное.
Как правило, ответчик в суде не возражает против требований собственника (арендатора), но если в иске предусмотрены требования по взысканию судебных расходов (в том числе за проведение оценки, экспертизы, услуг юриста и пр.), то возможны горячие баталии, так как в бюджете нет статей расходов на такие возмещения. Поэтому, если такие расходы Вам по карману, лучше отказаться от взыскания судебки. Тогда дело пройдет без сучка и задоринки.

После вступления в силу судебного постановления кадастровая палата должна самостоятельно производит изменение кадастровой стоимости. Однако следует проконтролировать этот процесс. И в случае бездействия кадастрового органа советуем написать в его адрес грозное письмо. В настоящее время оспаривание кадастровой стоимости земли приняло массовый характер и суды перегружены. Вполне вероятно, что в ближайшее время законодателем будет разработан более сложный порядок оспаривания для заинтересованных лица в целях снижения потока заявителей.

Источник


Заполните форму и мы вам перезвоним

Ваше имя*

Номер телефона*

*-отмечены обязательные поля

×